Como contratar um gestor de Airbnb: como escolher e avaliar a proposta

Antes de pedir propostas: o que delegar e o que manter

Antes de falar com qualquer gestor, escreva o que você quer entregar e o que quer continuar decidindo. Com essa lista, as propostas ficam comparáveis e ninguém cobra por um serviço que você não pediu.

O trabalho de um imóvel por temporada se divide em oito frentes: anúncio, preço da diária, reservas, atendimento aos hóspedes, check-in e check-out, limpeza, manutenção e prestação de contas. O anúncio fica nas plataformas de reserva, que são os sites e aplicativos onde o imóvel é anunciado e reservado, como o Airbnb e o Booking.com.

A diária é o valor de cada noite. O check-in e o check-out são a entrada e a saída do hóspede. A prestação de contas é o relatório do que entrou e do que saiu. O guia sobre o que faz uma empresa de gestão por temporada e quais serviços entram explica cada frente.

O que você pode delegar

Entregue o que acontece no imóvel na hora errada e o que se repete todos os dias.

• O que acontece no imóvel. Check-in, limpeza entre uma estadia e outra e imprevistos com hóspedes pedem alguém por perto.
• O que se repete todo dia. Mensagens, calendário e ajuste de preço tomam tempo e podem seguir regras que você aprova.

O que é melhor manter com você

Mantenha as decisões que mudam o seu risco: preço mínimo, gastos, acesso às contas e a saída do contrato.

• O menor preço da diária. Combine por escrito o valor mínimo que você aceita cobrar por noite. O gestor ajusta acima dele.
• A aprovação de gastos. Defina um valor acima do qual o gestor precisa pedir a sua autorização.
• O acesso às contas. Você vê o anúncio, o calendário e os valores recebidos, sem depender de relatório.
• A saída. O contrato diz como você encerra a relação, com que aviso, e a quem pertence o anúncio.

Coanfitrião, gestor por comissão, gestor com tarifa fixa ou você sozinho

Você tem quatro caminhos para cuidar do Airbnb: convidar um coanfitrião pela plataforma, contratar um gestor que cobra comissão, contratar um gestor com tarifa fixa ou cuidar sozinho. A diferença está em quem faz o trabalho, em como o pagamento é combinado e em quanto controle você mantém.

O coanfitrião é, no Airbnb, a pessoa que o dono do anúncio convida para ajudar a cuidar do imóvel, e o dono define como ela é paga, na chamada cota. A taxa de administração é o que o gestor cobra do dono. Ela é chamada de comissão quando é um percentual de cada reserva e de tarifa fixa quando é um valor combinado por mês ou por serviço.

Este guia não traz valores nem percentuais. Para entender como a taxa se forma, leia o guia de quanto custa contratar um gestor de Airbnb.

A tabela descreve modelos, não valores: cada profissional define o preço e as condições. A regra da cota segue a Central de Ajuda do Airbnb; a fonte está em fontes e revisão. Se você ainda decide entre cuidar sozinho e contratar, leia vale a pena terceirizar a gestão do Airbnb.

Cinco critérios para escolher um gestor de Airbnb, com as perguntas de cada um

Escolha pelo que está escrito, não pela conversa. Cinco critérios resolvem a maior parte da decisão: o que está incluso, como a cobrança funciona, como você acompanha as contas, como o contrato termina e quem responde por cada problema.

Para escolher um administrador de imóveis por temporada, que é outro nome para o gestor, leve as perguntas de cada critério à conversa e anote a resposta. Quem não responde por escrito está respondendo mesmo assim.

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   O que está incluso

   Peça a lista do que está no valor e a lista do que fica de fora. Uma proposta que diz apenas “cuido de tudo” não permite comparação.

   • Quais tarefas estão no valor e quais são cobradas à parte? Anúncio, preço, reservas, hóspedes, check-in, limpeza, manutenção e prestação de contas são as frentes mais comuns.
   • Quem organiza a limpeza e a reposição do enxoval e dos itens de consumo? Enxoval é a roupa de cama e as toalhas do imóvel. Pergunte também quem compra o material.
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   Como a cobrança funciona

   Peça o modelo de cobrança, que pode ser percentual, valor fixo, preço por serviço ou uma mistura, e o valor sobre o qual ele incide. Compare o custo total, não só o nome do modelo.

   • Sobre qual valor a cobrança é calculada? Pode ser só sobre as diárias ou também sobre a taxa de limpeza e a taxa de serviço da plataforma, que é o que o Airbnb ou o Booking.com cobra pelo uso do anúncio. Essa taxa muda com o tempo, então confira a regra na Central de Ajuda de cada plataforma.
   • Quem paga limpeza, manutenção e impostos? Confirme se saem do valor da gestão ou se são repassados a você.
   • A partir de qual valor um gasto precisa da minha aprovação? Combine o limite por escrito, para não ser surpreendido por uma despesa grande.
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   Como você acompanha as contas

   Defina a frequência, o formato e o prazo da prestação de contas. Sem isso, você descobre o resultado do imóvel só quando pergunta.

   • Com que frequência e em qual formato recebo a prestação de contas? Um relatório com o mesmo formato todo mês permite comparar um período com o outro.
   • Quantos dias depois do pagamento do hóspede o valor chega a mim? Peça por escrito o prazo e o dia do repasse, que é o pagamento do valor que cabe a você.
4. 04

   Como o contrato termina

   O contrato de gestão é o acordo escrito entre você e o gestor. Leia primeiro a parte sobre o fim: aviso, multa e reservas já aceitas. Um advogado deve revisar o contrato antes da assinatura [REVISÃO PROFISSIONAL].

   • Como posso encerrar o contrato, com qual aviso e com qual multa, se houver? A multa é o valor devido por encerrar antes do prazo. Peça o texto da cláusula.
   • O que acontece com as reservas já aceitas se o contrato terminar? Defina quem atende esses hóspedes e como o valor é repassado.
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   Quem responde e como o gestor está formalizado

   Defina quem atende o hóspede que reclama, o condomínio que notifica e o vizinho que liga de madrugada, e quem paga por um dano. Peça também os dados de registro de quem vai trabalhar com você.

   • Como a empresa ou o profissional está formalizado, e que registro tem? Peça o CNPJ, que é o número de registro de uma empresa na Receita Federal, e os dados de registro profissional. Se esse serviço exige o registro de corretor de imóveis, o CRECI, é uma questão que depende do caso e precisa de verificação [REVISÃO PROFISSIONAL].
   • Quem responde ao condomínio e aos vizinhos? A convenção do condomínio é o documento com as regras do prédio. Leia-a antes e entregue uma cópia ao gestor. O guia sobre alugar imóvel por temporada em condomínio explica as regras e as decisões dos tribunais.
   • Quem acessa a conta do anúncio e o que pode alterar? No Airbnb, o dono do anúncio pode convidar o profissional como coanfitrião, sem passar a senha da conta. Combine por escrito o que ele pode e não pode alterar.

Sinais de alerta em uma proposta de gestão

Desconfie quando a proposta evita escrever o que você precisa decidir. Os sinais abaixo não provam má-fé, mas pedem uma pergunta a mais antes de assinar.

• Não há proposta por escrito. Tudo é combinado por mensagem de voz ou em conversa, sem um documento que você possa reler e comparar.
• A cobrança muda a cada explicação. Cada resposta traz uma forma diferente de calcular, ou o valor total só aparece depois de você aceitar.
• Pedem a senha da sua conta pessoal. No Airbnb, o dono pode convidar um coanfitrião sem passar a senha. Combine por escrito o que o profissional pode alterar.
• Prometem resultado. Quem garante ocupação, que é a parte das noites em que o imóvel está reservado, ou garante receita e rentabilidade promete o que ninguém controla.
• Há pressa para assinar. Você precisa de tempo para ler o contrato e, se quiser, mostrá-lo a um advogado.
• Não dizem quem responde pelo trabalho. Sem nome da empresa nem dados de registro, você não sabe a quem cobrar se algo der errado.
• O contrato não tem saída clara. Multa ou prazo de fidelidade sem explicação, e nada sobre as reservas já aceitas, deixam você preso.

Importante: os requisitos legais variam conforme a atividade e a cidade. Confira a regra do seu município, do seu condomínio e consulte um profissional antes de decidir. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, contábil ou tributária.

Como comparar duas propostas lado a lado

Coloque as duas propostas na mesma folha, com os mesmos critérios, e preencha cada coluna só com o que está escrito nelas. Onde faltar informação, escreva “não informado” e pergunte antes de decidir.

Para avaliar uma proposta de administração, a folha usa os cinco critérios deste guia. Você pode copiá-la para um caderno ou imprimir esta página e preencher à mão.

Não escolha pela soma de linhas preenchidas. Se uma linha que pesa para você, como a saída do contrato, ficou “não informado” em uma das propostas, resolva essa linha primeiro.

Existe uma melhor empresa de gestão de Airbnb?

Não existe uma melhor empresa para todos os imóveis, e este site não faz ranking nem indica empresas. A melhor escolha é a proposta que cumpre os cinco critérios para o seu imóvel, na sua cidade e na sua rotina.

Um ranking só ajudaria se tivesse método aberto e dados que você pudesse conferir. O Gestor de Aluguel não tem esses dados, nem carteira de imóveis, e por isso não classifica ninguém. O que ele oferece é o roteiro para você mesmo comparar.

Como chegar a dois ou três candidatos

Peça indicações a quem já está perto do seu imóvel e converse com mais de um profissional antes de decidir.

• Donos de imóveis no mesmo prédio ou bairro. Eles conhecem quem trabalha na região e as regras do condomínio.
• Mais de um profissional ou empresa. Com uma só proposta você não vê o que é padrão e o que é exceção.
• Ajuda para localizar opções. O Gestor de Aluguel pode ajudar, sem garantia de disponibilidade na sua região. Abra a página de solicitação para contratar um anfitrião profissional.

Perguntas frequentes sobre como contratar um gestor de Airbnb

Respostas diretas para as dúvidas que costumam aparecer na hora de escolher. Cada resposta diz quando o caso depende de um profissional.

As respostas sobre registro e sobre condomínio aguardam revisão profissional: [REVISÃO PROFISSIONAL].

Revisado em 14 de novembro de 2026. Responsável editorial: [PREENCHER]. Fontes: regra de convite do coanfitrião e da cota, na Central de Ajuda do Airbnb [PREENCHER FONTE: link e data da consulta]; taxa de serviço de cada plataforma, na Central de Ajuda da própria plataforma [PREENCHER FONTE]. Itens de contrato e de registro: [REVISÃO PROFISSIONAL].